טרנד ההשקעות בקרקעות החקלאיות- הטרנד שירושש או יעשיר אתכם?
מי מאיתנו לא נסע בכביש בדרך לסופר או לבית הקפה ולא נתקל בשלט חוצות שמבטיח רווחים גבוהים דרך השקעה בקרקעות יחקלאיות?! מי לא קבל מייל או טורגט בפייסבוק ע”י פוסט שמספר על עתודת “קרקע” אחרונה במיקום אטרקטיבי, וכדאי לכם למהר פן תפספסו את הזדמנות חייכם?! לפעמים אתם גם תפגשו את זה יחד עם צמד המילים ‘זכות לדירה’ רק ב- 150,000 ש”ח. הרי מי לא ירצה דירה ב- 150,000 ש”ח?
לפני שננתח ונפרק את צורת ההשקעה בקרקעות, בואו ננסה לענות על כמה שאלות בסיסיות שחשוב לכולנו לדעת.
האם ניתן להשקיע ולרכוש קרקעות להשקעה?
בקצרה- כן, קצת יותר בהרחבה חד משמעית כן. כמשקיעים פרטיים יש לכם היום אפשרויות לרכוש קרקעות כאפיק השקעה בכמה צורות ואופנים שעל חלקם נפרט במאמר קצר זה.
האם ניתן להרוויח בהשקעה מסוג זה?
כמו בכל השקעה באשר היא, כמובן שאם משקיעים בחוכמה בזהירות ובתבונה ניתן לראות רווחים, אך כמו בכל השקעה יש גם סיכונים מובנים בסגנון זה שעל המשקיעים להכיר ולדעת להתייחס אליהם בהיבט של כמות הכסף אותה הם רוצים להשקיע או כמות הזמן שהם רוצים להמתין עד למימוש הרווחים.
אילו אפשרויות השקעה בקרקעות קיימים?
בעקרון ניתן לחלק את ההשקעה בקרקעות ל- 3 סוגים עיקריים:
הראשון- רכישה של קרקע פרטית, זו קרקע שמצויה בבעלות של ידיים פרטיות. קרקע כזו יכולה להיות במרכזי ערים או נקודות התיישבות, זו קרקע שלרוב מיועדת לבניה ומוחזקת בידי ידיים פרטיות. קרקע זו סביר כי נרכשה בעבר ע”י הבעלים ישירות מהמדינה או מאדם פרטי אחר.
קרקע זו במקרים רבים תהיה בעלת שווי רב, שתלוי בעיקר במיקומה במרקם העירוני, בגודלה ובזכויות הבניה שיש עליה וביעוד הבניה. קרקע זו לרוב עברה את מירב השלבים או כולם בכדי שניתן יהיה לצכנן עליה את המבנה ולבנות. מחירה כמובן יהיה תלוי גם באיזה שלב היא מצויה, ככל שהשלב התכנוני והתבע”י מתקדם יותר שוויה יהיה גדול יותר בהתאמה.
השני- רכישה דרך מכרזי רמ”י (רשות מקרקעי ישראל), רוב קרקעות המדינה מנוהלות ע”י רמ”י, למעשה רמ”י היא גוף מטעם המדינה האמון על קרקעות המדינה ושיווקן. בהתאם לצרכי המדינה רמ”י משווקת קרקעות במה שקרוי מכרזי מקרקעין.
קיימים סוגים שונים של מכרזים בהתאם לסוג הקרקע, לדוגמא: מכרזים לצורך כריית מחצבים מהאדמה, לתיירות ומלונאות, מכרזים לדיור מוגן, מכרזי ליזמים לבניה רוויה. בעוד וכל המכרזים שפורטו לעיל מיועדים יותר ליזמים ולחברות מאחר ומדובר בפרוייקטים גדולים מורכבים ועתירי ממון, רואה לנכון המדינה לאפשר גם לאנשים פרטיים כמונו להשתתף במכרזים, מכרזים אלו הם למעשה- מכרזים לבניה של צמודי קרקע.
מכרזים לבניה צמודת קרקע- במכרזים אלו למעשה המדינה מאפשרת לנו כאנשים פרטיים, משקיעים או בעלי משפחות, להשתתף במכרזים ביישובים כפריים או עירוניים, בשכונות של בתים צמודי קרקע או במילים אחרות בתים פרטיים/וילות. דרך מכרזים אלו בהתאם לכללי המכרז, המדינה מאפשרת לכם כאזרחים להגיש הצעות רכישה על הקרקעות הללו. מניסוני ההצעות הזוכות הן תמיד ההצעות הגבוהות ביותר.
חשוב לציין כי קרקעות הנרכשות דרך מכרז הן קרקעות המיועדות לבניה, שזכויות הבניה עליהן ידועות, קיימת חלוקה לחלקות, ולפעמים הפיתוח הסביבתי כבר החל ע”י רמ”י/הרשות המקומית. כל שנותר לזוכים זה לתכנן את ביתם בהתאם להנחיות וזכויות הבניה ולבנות את ביתם.
“החסרון” במכרזים הוא שאין לקרקע תג מחיר לכם כמתחרים, יש הערכת שמאי שניתנה לקרקע וממנה נגזרו מחירי המינימום במכרז, משכך קיים אתגר רב לזכות במכרז מאחר והמשתתפים במכרז מצד אחד רוצים לתת הצעה מספיק גבוהה בכדי לזכות ולבחור מגרש ומצד שני אינם רוצים לתת הצעה גבוהה מדי שמא כבר לא תהיה הגיונית בהיבט הכלכלי.
במקרים לא מעטים אני עד למכרזים בהם המשפחות והמשתתפים זכו בקרקעות כאשר המחיר הסופי בהן היה גבוה בהרבה משווין האובייקטיבי באותה נקודת זמן- רוצה לומר, לפעמים הם קונים את הקרקעות במחיר גבוה יותר מאשר היו קונים אותן בשוק הפרטי.
החוכמה והיתרון של השתתפות במכרז, היא היכולת לזכות במכרז עדין במחיר נמוך משמעותית משוויה, ובכך לאפשר זכיה כלכלית עבור משפחות שרוצות לבנות את ביתן במחיר זול או אם אתם משקיעים להנות מהפער שנוצר כחלק מהרווחיות שלכם.
קרקעות לרכישה במכרזי רמ”י יכולה להיות החל מ 500,000 ש”ח כעלות כוללת ועד למחירים הגבוהים ביותר, כאשר המחיר כמובן משתנה בהתאם למיקום, ברור לכולנו כי מכרזים בפריפריה ובישובי ספר הרבה יותר זולים ממכרזים שנעשים ביישובים יוקרתיים במרכז הארץ ושווין יכול להגיע למיליונים רבים לדוגמא: סביון.
מכיוון ושיטת המכרזים היא למעשה סוג של ‘קופסה שחורה’ בה יש הרבה אי ודאות לגבי שאר ההצעות במכרז, המשתתפים במכרזים הלו מתחלקים לשתי קבוצות.
הקבוצה הראשונה הם חסרי הניסיון- אלו הם למעשה רוב המשתתפים במכרזים אלו, אין להם יכולת או ידע לתמחר את הקרקעות, רובם אינן מבינים את ההוראות והכללים שחלים על המכרז והם מתייחסים למכרזי כסוג של “הגרלת לוטו” הם שמים הצעה שנראית להם וסומכים על המזל, אם המזל יאיר להם פנים יזכו. הבעיה עם גישה זו, שלעיתים המזל האיר לכם פנים רק מכיוון שנתתם את ההצעה הכי יקרה במכרז, משמע תרכשו אתה קרקע במחיר גבוה, לחלופין אם תתנו הצעה נמוכה מדי, סביר שלא תזכו ותפספסו את ההזדמנות
הקבוצה השניה היא קבוצת המומחים- אלו אנשים (כדוגמת כותב שורות אלו) שמתמחה במכרזי המקרקעין של רמ”י, אלו אנשים שיש להם הידע והניסיון בתמחור הקרקע, בהבנת המנגנונים ותורת המשחקים שחלה בתוך המכרזים, ידע זה מאפשר להם להגדיל את סיכויי הזכיה במכרזים במחירים הנוחים ביותר ומעצם היותם משקיעים גם לייצר רווחים נאים, בהתאם לכללי המכרז.
חשוב להדגיש יש מכרזים שמאפשרים מכירה מיידית של המגרש מיידית לאחר הזכיה והשלמת התשלום ורישום הזכויות, לעומת מכרזים שחלים עליהם מגבלות זמן שלא תמיד מאפשרות מכירה ומימוש מהיר.
גילוי נאות: כותב שורות אלו מעביר סדנאות והדרכות למשקיעים ומשפחות להגשה וזכיה במכרזי רמ”י לצמודי קרקע.
השלישי- קרקעות חקלאיות פרטיות בטאבו, אלו למעשה הקרקעות עם הסיכון ואי הוודאות הגבוהים ביותר לכם כמשקיעים. אלו למעשה קרקעות עם יעוד חקלאי ושימשו לחקלאות שמסיבות היסטוריות כאלו ואחרות מצויות בידי בעלות פרטית של אנשים או משפחות שהיו חקלאים בעבר והקרקע שימשה אותם לצרכי חקלאות. קרקע זו חייבת לעבור תהליכים ארוכים ומורכבים של תכנון ושינויי יעוד שתלויים בהרבה מאוד גורמים לפני שבכלל יאשרו אותן לבניה ומכאן שבמקרים רבים עוברות שנים רבות עד שבעלי הקרקע נהנים מהרווח אם בכלל, במקרים מסויימים זה מגיע עד ל- 30 שנים ובמקרים אחרים בכלל לא.
“הפשרה” של קרקע חקלאית לרוב אינו תהליך יזמי בלתי תלוי של בעליו, אלא תא השטח החלקאי הינו חלק מתא שטח גדול יותר בבעלות המדינה/רמ”י.
מדוע חשוב להבין את העובדה הזו? מכיוון שהתכנון וקידום התכנון על קרקע חלקאית פרטית, לא יכול ולא יתבצע בצורה עצמאית, אלא הוא יהיה כחלק מהתכנון הכוללני של תא השטח בתוכו היא נמצאת ומצוי בידי רמ”י ויהיה כפוף לו.
משמעות הדבר היא, כי ייתכן ועל הקרקע הפרטית, יוחלט כחלק מהתכנון הכללי שיהיה בי”ס או פארק ריאה ירוקה, או אולי יעבור ציר ראשי במתחם העירוני שעתיד להבנות בעוד שנים רבות.
במקרה כזה, אמנם המדינה מפצה את בעלי הקרקע, אך ברור לכולם, ששווי הקרקע שמיועד לכביש יהיה הרבה יותר נמוך מקרקע המיועדת לבניה של מגדלים רווי קומות בבניה רוויה.
זאת ועוד, בשנים האחרונות חברות שיווק קרקעות רבות, שהבינו את חוסר הידע וחוסר הבקיאות של המשקיעים הקטנים הן משווקות את הקרקעות הללו תוך הבטחה לרווחים גדולים ומהירים.
הן לרוב יבלבלו את המשקיעים חסרי ההבנה עם מושגים כגון ותמ”ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור), יאמרו להם תקן שמאי 22 ואף ירחיקו לכת וישתמשו במושג השיווקי שהמציאו לצורך הענין ‘זכות לדירה’ והכל בכדי לייצר מצג שווא, שממש עוד מעט הקרקע תהיה זמינה לבניה.
המונח ‘זכות לדירה’ מתייחס בעצם לרכישת קרקע המקנה זכויות בניה לדירה כחלק מבניין. מדובר בקרקע הנמצאת באזור שהייעוד שלו הוא בנייה למגורים.
הבעיה היא שחברות רבות משווקות את הקרקע כזכות לדירה, הרבה הרבה לפני שהן בכלל יודעות אם בכלל היעוד יהיה למגורים, ובכך נוצר מצב בו המשקיעים רוכשים למעשה הבטחה שאולי מעולם לא תתממש.
חשוב להבין, יש המון אתגרים בהפשרה של קרקע, זה יכול להיות החל ממגבלות גובה עקב נתיבי טיסה אווירים, וכלה במגבלות של תוואי שטח או אילוצים שקיימים כגון קווי חשמל של מתח גבוה שעוברים מעל או מוטמנים מתחת לאדמה.
תהליך אישור והפשרה של קרקע צריך לעבור תהליכים מורכבים של תכנון, התנגדויות, שינויי יעוד ולפעמים אף הזזה של כבישים מהירים, או בנית והזזת מחלפים כל אלו מקשים על הפשרתה של הקרקע.
ככלל השקעה בקרקעות חקלאיות פרטיות בטאבו, מגלמת בתוכה סיכון מאוד מאוד גדול, והפיתוי והחלום לרכוש תא שטח של 100 מ”ר עם זכות לדירה יכול להתברר כסיוט מתמשך שאינו נגמר.
שהרי הבעלות בקרקע הינה בעלות משותפת, ואתם כמשקיעים יכולים למצוא את עצמכם בבעלות משותפת עם עוד כ- 1000 משקיעים באותו תא שטח, ואין לכם את היכולת להתאגד, להתארגן ואם יש אזי היא רצופה בקשיים עקב הבעלויות המרובות, וכבעלי הקרקע גם אם תופשר בעוד שנים רבות, תוגדרו כ- “יזמים”, ועלויות התכנון, ההוצאות המשפטיות, הוצאת ההיתרים, ההיטלים והבניה כולם יחולו עליכם. כך שבבוא היום כשזתכו אם תזכו להגיע לדירה, סביר שאולי הנינים שלכם יהנו ממנה וזה יעלה להם הון תועפות, על חלום שמכרו לכם לפני שנים רבות. סרטון קצר על המסביר על הבעיתיות של השקעה בקרקע חקלאית
@elhananmagidovich קרקע חקלאית, הזדמנות או עקיצה? סרטון קצר שמסביר איך עובדים על אנשים. #גורונדלן #דירה #השקעותנדלן
כותב המאמר: ד”ר אלחנן מגידוביץ’ נשוי ואס ל- 3 מדען בעברו, הינו משקיע פרטי בנדל”ן עם התמחות בהשקעה בקרקעות דרך מכרזי רמ”י ועוסק בהסברה והמלכודות שיש בקרקעות חלקאיות, כדי למנוע מאנשים להפגע מהשקעה שאינם מבינים את מורכבותה. כמו כן הוא מעביר תוכניות הכשרה בהשקעות נדל”ן כדי להנגיש ולפשט את תחום ההשקעות בנדל”ן למשפחות שמעוניינות לצמוח פיננסית – https://bialik2.com
◼️ לקבוצת חדשות בווטסאפ – כלכלה, נדל”ן הייטק ועסקים לחצו כאן
◼️ לקבוצת חדשות בווטסאפ – חדשות מהארץ/מהעולם/משפט/עורכי דין/פלילי לחצו כאן
■ לקבוצת חדשות בווטסאפ – מלחמה בישראל חרבות ברזל לחצו כאן
◼️ לרשימת קבוצות הווטסאפ השוות שכדאי לכם להצטרף אליהן – לחצו כאן
